Le dispositif de défiscalisation Pinel est entré en vigueur le 1er septembre 2014. Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pour l’acquisition ou la construction d’un logement neuf, en contrepartie d’un engagement de mise en location, sous certaines conditions ;
AVANTAGES
1ère grande nouveauté de la loi Pinel : la possibilité de choisir la durée de location de son bien entre 6, 9 ou 12 ans avec une défiscalisation variable (10,5% en louant 6 ans, 15% en louant 9 ans, 17,5% en louant 12 ans) soit une réduction d’impôt sur le revenu jusqu’à 21% du montant de l’investissement (300.000 € max), ce qui génère jusqu’à 52500 € de réduction d’impôt !
2ème nouveauté du dispositif Pinel : la possibilité de louer le bien à ses ascendants ou à ses descendants, à condition qu’ils ne soient pas du même foyer fiscal !
CONDITIONS
- le propriétaire du bien immobilier s’engage à louer le logement nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans,
- le logement neuf peut aujourd’hui être loué à un ascendant ou à un descendant, à condition qu’il ne soit pas du même foyer fiscal,
- l’engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure,
- sont autorisées deux acquisitions Pinel par an, au titre d’une même année d’imposition, dans la limite de 300.000 € par contribuable,
- le logement neuf doit respecter des normes thermiques et des performances énergétiques définies (RT2012 et/ou BBC)
- des plafonds de loyers et des plafonds de ressources sont applicables…
PLAFONDS DE LOYERS POUR LA LOI PINEL 2023
Zone A bis : 17,62 € par m²
Zone A : 13,09 € par m²
Zone B1 : 10,55 € par m²
Zone B2 : 9.17 € par m²
Pour calculer le loyer mensuel maximal applicable en Pinel, il faut tout d’abord calculer la surface pondérée du logement (S) qui est égale à la surface habitable + la moitié de la surface des annexes (balcon, terrasse…), cette moitié ne pouvant excéder 8m² ;
Ensuite, il suffit de multiplier cette surface pondérée au plafond par m² et appliquer le coefficient suivant (0,7 + 19/S), sachant que ce coefficient ne peut excéder 1,2 ;
Exemple : pour un appartement de 42m² avec un balcon de 20m² en zone B1, la surface pondérée = 42 + 8 = 50 m² et le loyer maximal applicable sera de : 10,55 x 50 x (0,7 + 19/50) = 569.70 €
PLAFONDS DE RESSOURCES
Ils varient selon le lieu de situation du logement (zonage) mais aussi en fonction de la composition du ménage et sont les mêmes que ceux appliqués pour la loi Duflot :
Les ressources du locataire s’entendent du revenu fiscal de référence figurant sur l’avis d’impôt sur le revenu établi au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location.
FINANCEMENT
La loi Pinel permet que le logement soit acquis via un prêt immobilier. Ce prêt immobilier n’est pas conventionné. L’organisme de financement ou la banque restent au choix de l’investisseur.
La déduction des intérêts d’emprunt des revenus fonciers est applicable et génère une réduction d’impôts supplémentaire, calculée en fonction de la tranche marginale d’imposition (TMI) du foyer fiscal. Le logement peut également être financé à l’aide de fonds propres. Dans les deux cas, la défiscalisation s’applique sur le prix du logement global.
GAGNER EN SECURITE
Investir dans l’immobilier, pour habiter comme pour défiscaliser, c’est protéger sa famille par la constitution du patrimoine concerné, mais aussi, en cas de recours à un prêt bancaire, grâce aux assurances attachées telles que décès, invalidité voire perte d’emploi.
Enfin, constituer un patrimoine immobilier, c’est avoir le choix entre revenus réguliers ou perception de capital important à l’issue de la période de crédit.
