Qu’est-ce que le déficit foncier ?

Le déficit foncier est un mécanisme qui permet à un propriétaire dont le bien immobilier coûte plus cher que ce qu’il rapporte de déduire la différence de son revenu global pendant plusieurs années. Ce dispositif de défiscalisation immobilière, institué par la loi Balladur en 1993, allège les impôts d’un propriétaire qui investit dans un bien à rénover en vue de le louer.

Un propriétaire d’un bien immobilier mis en location se trouve en déficit foncier lorsque les charges qu’il supporte sont plus importantes que les loyers qu’il perçoit. Ce mécanisme permet de réduire de manière considérable le montant des revenus fonciers imposables. Le plafond de déduction du déficit foncier est imputable sur le revenu global et a été élevé, par la loi Elan, à 15 300 € en présence d’un déficit « Périssol » ou, à compter de l’imposition des revenus perçus en 2019, « Cosse ancien ». Dans les autres cas, il reste plafonné à 10 700 € par an.

Pour pouvoir faire du déficit foncier, le propriétaire doit respecter certaines conditions :

• Le bien doit être loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit foncier. Si vous réalisez un déficit en 2023, vous devez louer le bien concerné jusqu’en 2026.
• Les travaux déductibles des revenus fonciers doivent être payés dans l’année en cours et concernent uniquement les travaux d’amélioration et les travaux de réparation et d’entretien.

Si le déficit foncier n’excède pas 10 700 €, mais que votre revenu global est insuffisant pour l’absorber, l’excédent est déductible de vos revenus globaux les six années suivantes. Enfin, votre déficit foncier ne peut être imputé que sur des revenus soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu (et non sur des revenus soumis à un taux forfaitaire).

Article 156 du code général des impôts (CGI)

« Les déficits fonciers afférents aux immeubles urbains ou ruraux et qui résultent de dépenses autres que les intérêts d’emprunt sont déductibles du revenu global dans certaines limites et à condition que l’immeuble concerné soit donné en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit sur le revenu »

Le déficit foncier doublé de 2023 à 2025

À la suite de la loi Climat et des différentes mesures adoptées par le Gouvernement, afin d’inciter les bailleurs à rénover leurs biens locatifs, les députés ont validé le doublement du plafond du déficit foncier. Ce doublement est adopté dans le cadre du second projet de loi de finances rectificative pour 2022.

En effet, les passoires thermiques sont au centre des préoccupations gouvernementales. La loi Climat et résilience de 2021 a notamment acté l’interdiction progressive de location des passoires thermiques, qui a débuté par l’impossibilité pour les bailleurs de réviser le loyer des logements dont le DPE est classé F ou G depuis août 2022.

Pour permettre aux propriétaires bailleurs de faire face aux travaux de rénovation énergétique et les inciter à sauter le pas, le déficit foncier a vu son plafond passer de 10 700 € à 21 400 € par an. Les investisseurs pourront ainsi déduire plus de dépenses, sous deux conditions :

• les dépenses doivent être réalisées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025 ;
• elles doivent porter sur la rénovation énergétique du logement ;
• faire sortir le logement de la catégorie des passoires thermiques (DPE classé F ou G).

Quels sont les avantages fiscaux du dispositif ?

Le déficit foncier est une astuce fiscale permettant au propriétaire d’optimiser ses revenus locatifs tout en réduisant ses impôts. Au-delà de pouvoir créer un trou dans sa trésorerie tout en défiscalisant, le déficit foncier présente un autre avantage majeur.

En effet, ce dispositif échappe au plafonnement global des niches fiscales limité à 10 000 € de réduction d’impôts par an. Il peut donc se cumuler avec d’autres lois de défiscalisation.

Faire du déficit foncier présente plusieurs avantages pour le propriétaire :

• Déduire de ses revenus fonciers jusqu’à 10 700 € (ou 15 300 € et 21 400 € selon certains cas).
• Reporter le déficit foncier supérieur à 10 700 € sur les années suivantes d’imposition, dans la limite de 10 ans.
• Pouvoir cumuler ce mécanisme avec d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière.

Exemple

Un propriétaire d’un petit immeuble a perçu en année N des revenus fonciers pour la location de son bien. Ses revenus locatifs bruts annuels s’élèvent à 5 400 €. Le montant de ses charges pour la même année est de 3 800 € composé de 1 000 € d’intérêts d’emprunt et de 2 800 € de charges diverses. Cette année-là, le propriétaire réalise des travaux de rénovation à hauteur de 4 200 €. Le déficit foncier est de 2 600 €, soit (3 800 + 4 200)- 5 400, pour l’année N.

Pour pouvoir faire jouer le déficit foncier, le propriétaire du logement doit opter pour le régime réel d’imposition. Systématique, au-dessus de 15 000 € de revenus générés, il est optionnel en-dessous de ce montant. Le contribuable doit alors demander à changer de régime auprès de l’administration fiscale.

À SAVOIR

L’économie d’impôts réalisée grâce à ce mécanisme dépend de la tranche marginale d’imposition du propriétaire. Plus cette dernière est élevée, plus la réduction est importante. Conservez bien toutes les factures pour pouvoir présenter les justificatifs à l’administration fiscale en cas de réclamation.

Comment calculer son déficit foncier ?

Si le dispositif est fiscalement très attrayant, calculer le montant de son déficit n’est pas si évident. En pratique, les recettes brutes sont diminuées en priorité des intérêts d’emprunt. Si le solde est positif, l’administration fiscale estime que le déficit provient entièrement des autres charges déductibles (hors intérêts d’emprunt) et peut donc être imputé sur le revenu global dans la limite du plafond de 10 700 €. A contrario, si ces intérêts dépassent les recettes, le déficit créé par le surplus d’intérêts ne peut s’imputer que sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Voici quelques conseils pour mieux comprendre comment se calcule le déficit foncier.

1. Déterminer le total des revenus immobiliers bruts, le total des intérêts d’emprunt et des charges.
2. Déduire les charges du revenu brut global. Si le résultat est négatif, il constitue un déficit déductible des revenus fonciers des années suivantes.
3. Imputer ensuite les autres dépenses sur les revenus nets (hors charges relatives aux intérêts d’emprunt). Si le résultat est négatif, ce montant est déductible du revenu global dans la limite des 10 700 €.

Bien utiliser le déficit foncier

Les charges déductibles des revenus fonciers

Toutes les charges et travaux ne sont pas déductibles des impôts. Par exemple, les dépenses liées à des travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement ne peuvent pas être déduites. Les charges qui peuvent être « effacées » des revenus fonciers sont :

• Les dépenses de travaux de réparation ou d’entretien
• Les dépenses d’amélioration
• Les charges de copropriété
• Les primes d’assurance
• Les intérêts d’emprunt
• Les frais de gérance et honoraires de gestion
• La taxe foncière
• Les charges diverses
• Les frais de procédure
• Les frais de diagnostics obligatoires

Déficit foncier et revente

Le déficit foncier ne peut pas s’appliquer dans le cadre de la vente du bien immobilier concerné. En effet, il n’est pas possible de revendre un logement, ou même de le reprendre à titre d’habitation pour usage personnel, tout en faisant du déficit foncier avant le terme de la 3e année qui suit la mise en place du dispositif. Si le propriétaire vend son bien immobilier alors qu’il bénéficie de cette astuce fiscale, il est dans l’obligation de rembourser l’avantage perçu grâce au mécanisme. En cas de départ du locataire avant la fin de la 3e année suivant l’imputation du déficit foncier, le propriétaire est dans l’obligation de trouver un nouveau locataire au plus vite. En revanche, au terme de la 3e année, revendre un bien ancien qui a été rénové grâce au déficit foncier permet de réaliser une plus-value intéressante. Les travaux permettent de valoriser le bien et de le revendre plus cher que son prix d’achat.