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LA MAISON DU MARIN…….ENTRE MATS ET PAVES
Soyez au Premier rang de la Renaissance du Quartier de la Citadelle.
Au cœur de l’effervescence portuaire et universitaire de Dunkerque, nichée entre l’hyper centre ville et le port de plaisance, La Maison du Marin se redéfinît pour vous offrir un cadre de vie Unique.
la nouvelle Résidence ELIGIBLE Au dispositif DENORMANDIE optimisé au DEFICIT FONCIER , située rue de l’Hermite est un ensemble de 19 logements soigneusement conçus, allant du T2 au T3.
Chaque appartement vous promet un confort optimal grâce à un éclairage naturel, des vues imprenables sur le port et le chantier naval, des coursives extérieures, et des espaces de rangement dédiés aux vélos.
En parallèle des logements, le rez-de-chaussée de la Maison du Marin accueille un espace commercial ou de restauration au fort potentiel..
Son emplacement au croisement de la rue de Lhermitte offre une grande visibilité, tandis que son extension vitrée sur le patio procure une tranquilité rare en milieu urbain.
Avec une variété d’habitations dédiés à vos projets de vie, le quartier de la Citadelle est en plein essor et la Maison du Marin est au cœur de cette dynamique.
Découvrez le nouveau visage de la Maison du Marin: un équilibre parfait entre patrimoine, modernité et dynamisme, à l’image de la ville de Dunkerque.
CARACTERISTIQUES DU PROJET:
- 9 T2 a partir de 43m2
- 8 T3 a partir de 62m2
- Balcon ou vue sur le port
- Résidence sécurisée
- Ascenseur
- Cœur de ville
SA SITUATION: QUARTIER CITADELLE
Cumuler loi Denormandie et déficit foncier ?
OUI C’EST POSSIBLE!!!!
Vous souhaitez acquérir un bien immobilier ancien avec travaux et profiter de tous les avantages fiscaux de la loi Denormandie ? Vous avez aussi la possibilité de cumuler la loi Denormandie et le déficit foncier.
La loi Denormandie agit directement sur votre imposition. En effet, selon le montant de l’acquisition et la durée d’engagement de mise en location, vous profitez au maximum de 52 500 euros (17,5 % de 300 000 euros) de réduction, une somme répartie sur 12 années. Toutefois, seuls les 25 % de travaux sont inclus dans ce calcul. En effet, si les frais d’isolation ou de changement de chaudière sont plus importants, le surplus n’est pas pris en charge par le dispositif Denormandie. C’est pourquoi le cumul Denormandie et Déficit foncier est intéressant.
La loi Denormandie et le déficit foncier peuvent se cumuler. En effet, le déficit foncier intervient lorsque le plafond des 25 % a été atteint. Il prend ainsi en charge le reste des travaux pour créer un déficit foncier imputable ou reportable, dans la limite légale de 10 700 euros par an.
La loi de finances rectificative pour 2022 prévoit une augmentation de ce plafond pour la réhabilitation des passoires thermiques, classées DPE F ou G.
En cas de cumul Denormandie/Deficit Foncier, le bénéfice du Deficit Foncier se fera lors des travaux, et celui du Dernormandie à l’issue de l’achèvement. Le respect de l’engagement de location de Denormandie (location nue de 6/9/12 ans) entrainera le respect de celui du Déficit Foncier.
Rappel du fonctionnement du dispositif Denormandie ?
Vous pouvez acheter un bien immobilier ancien et profiter de la loi Denormandie. Ce dispositif de défiscalisation connaît des critères identiques à la loi Pinel :
- Première location dans les 12 mois qui suivent la fin des travaux ;
- Respect des plafonds de loyers et des plafonds de ressources des locataires ;
- Le bien doit être situé en zone A Bis, A ou B1 : la zone B2 est disponible uniquement sur agrément ;
- Le prix d’achat doit être inférieur à 300 000 euros ou 5 500 euros €/m² ;
- Il faut respecter un engagement de 6, 9 ou 12 ans de location.
- Reduction impôt 12% sur 6ans 18% sur 9ans et 21% sur 12 ( soit 2%/an sur 9 ans puis 1%/an sur 3 dernières années )
La durée d’engagement est primordiale pour connaître le taux de défiscalisation. En effet, plus la période de location est longue, plus le taux de réduction est élevé (compris entre 12 % et 21 % du prix d’achat).
En plus de ces points communs, la loi Denormandie ajoute des conditions spécifiques. Les travaux représentent au minimum 25 % du prix d’acquisition, et le logement doit se situer dans une commune éligible, qui respecte donc les critères suivants :
- Conventions ORT ;
- Secteurs labellisés Cœur de ville ;
- L’habitat local a besoin d’une réhabilitation importante.
Quant aux travaux à réaliser dans le bien, vous devez augmenter les performances énergétiques de 30 % ou réaliser 2 des 5 possibilités suivantes :
- Remplacement de la chaudière ;
- Isolation : fenêtres ou combles ou murs ;
- Remplacement du ballon d’eau chaude ou du système permettant d’obtenir de l’eau chaude.
Rappel du fonctionnement du déficit foncier
Lorsque vos revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 € et que vous n’avez plus de charges à l’horizon, le taux d’imposition devient corsé. Pour le cas d’un investisseur avec une tranche d’imposition marginale à 30% les revenus fonciers de l’investisseur seront imposé jusqu’à 47,2 % prélèvements sociaux inclus. C’est 58,2% pour un contribuable imposé au taux de 41% et donc jusque 62,2% pour la tranche à 45% sans compter les éventuels contributions aux hauts revenus…
Cependant, ces inconvénients sont prévisibles, et plusieurs solutions sont possibles en fonction du profil investisseur et de l’accompagnement Patrimonial. Les solutions pour réduire cet impôt sont multiples :
- Générer du déficit foncier
- Déduire les intérêts d’emprunts
- Louer son bien sous le régime de la location meublée
- investir au sein d’une société ad hoc
- Transmettre ses biens, se les racheter avec une société, structurer ses investissements…
le déficit est reportable uniquement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
S’agissant de l’engagement de location nue, il est de 3 années à compter de la dernière imputation sur le revenu global.
Le déficit foncier, un concept fiscal lié à l’investissement immobilier
Il se produit lorsque les charges liées à la détention d’un bien immobilier (telles que les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les travaux de rénovation, etc.) dépassent les revenus fonciers générés par ce bien. En d’autres termes, le propriétaire enregistre un déficit entre ses dépenses et ses revenus immobiliers.
Ce déficit foncier peut être déduit du revenu global du contribuable, dans la limite de 10 700 euros par an. Si le déficit est supérieur à cette somme, l’excédent peut être reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes. La loi est simple et stable à ce sujet.
Cette mesure vise à encourager l’investissement dans l’immobilier locatif en permettant aux propriétaires de déduire une partie de leurs charges liées à la gestion de leur bien, ce qui peut constituer un avantage fiscal significatif. Cependant, il convient de noter que le déficit foncier ne s’applique pas à tous les types de revenus fonciers, et certaines conditions doivent être remplies pour pouvoir en bénéficier. En tout état de cause, il est recommandé de consulter un professionnel de la fiscalité pour obtenir des conseils personnalisés en fonction de la situation individuelle de chaque contribuable.
Exemple de cumul entre la loi Denormandie et le déficit foncier
Patrick et Sonia souhaitent se constituer un patrimoine et profiter des avantages fiscaux du dispositif Denormandie. Ils ont fait l’achat d’un appartement dans le centre de Dunkerque pour un prix de 112 500 € avec un emprunt sur 20 ans. Ils ont ensuite réalisé 50 000 € de travaux pour remettre le logement en état et pour améliorer sa performance énergétique. La part de 25 % obligatoire de la loi Denormandie est atteinte : elle était de 37 500 € (112 500 x 25 %).
Engagés sur 9 ans de location, le couple bénéficie d’un taux de défiscalisation de 18 % pour une réduction d’impôt totale de 27 000 €, soit 3 000 € par an.
Le calcul est le suivant : (112 500 € + 37 500 €) x 18 % = 27 000 €.
Au niveau du déficit foncier, Patrick et Sonia ont perçu avec les loyers un revenu foncier brut de 7 500 € sur la 1re année. Avec 3 000 € d’intérêts d’emprunt, leur revenu foncier net n’est pas en déficit, mais en bénéfice et s’élève à 4 500 €. Ils peuvent donc déduire le montant des autres charges correspondant au surplus de travaux qui dépasse les 25 % du dispositif Denormandie (50 000 € – 37 500 € = 12 500 €).
Le calcul est le suivant : 4 500 € – 12 500 € = 8 000 €.
Le déficit foncier imputable sur le revenu global du foyer fiscal de Patrick et Sonia est donc de 8 000 € et reste inférieur au plafond maximal de 10 700 €. Il pourra être reporté sur les autres années.
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